위워크 wework 한국철수 왜? 거품에 따른 정해진 수순이었다.

요약

0) 위워크는 한국에서 철수한다 (철수할 것으로 보인다) 

1) 위워크는 테크 기업이 아니다. 위워크는 막대한 자금을 창출하는 테크 기업의 특징을 갖고 있지 않기 때문에, 테크 기업 유형의 가치평가는 타당하지 않다. 

2) 위워크는 감가삼각이 큰 부동산 회사이기 때문에 이익이 기하급수적으로 늘어날 수 없는 구조이다

3) 위워크는 기업가치가 부풀려졌다

4) 내 생각엔 한국에서는 위워크가 더 방만하고 잘못된 운영을 했다고 생각한다. 경험담.

 

1. 먼저 위워크를 분석했던 믿을 만한 하버드 자료를 먼저 공유한다. 

 

하버드 자료는 이렇다.

 

원문은 https://hbr.org/2019/08/no-wework-isnt-a-tech-company-heres-why-that-matters 여기를 참조하기 바란다. 

 

 

 

 

 

"요약하자면, 우리는 위워크를 애플, 마이크로소프트, 페이스북, 알파벳 같은 테크 기업으로 분류하고 싶지 않다. 위워크는 막대한 자금을 창출하는 테크 기업의 특징을 갖고 있지 않기 때문에, 테크 기업 유형의 가치평가는 타당하지 않다. 애널리스트와 경영진들은 위에 제시한 더 종합적인 프레임워크를 이용해, 진정한 테크 기업이 어떤 회사인지 판단하길 바란다. 애널리스트들은 파괴적 혁신성을 가지고 있다 하더라도 모든 스타트업을 테크 기업으로 간주하거나, 테크 기업의 가치평가를 받을 만하다고 생각하지 않도록 경계해야 한다. ‘테크’라는 꼬리표가 주주가치를 결정하는 건 아니기 때문이다. 주주가치는 수익, 투자수익률, 배당지급여력으로 결정된다."

 

위워크는 창업 10년이 안돼 '유니콘'이 됐다. 유니콘은 기업 가치 10억 달러(약 1조 원) 이상의 비상장 스타트업 기업을 의미한다. 기업공개(IPO)를 앞두고 위워크에 대한 기대도 높았다. 하지만 뚜껑을 열어보니 내실 없는 속 빈 강정이었다. 빠른 속도로 성장했지만 연 19억 달러(약 2조 원)의 적자가 발생했고, 창업자 부실경영 등이 거론됐다. 결국 상장에 실패했고, 위워크에 120억 달러(약 13조 원)가 넘는 돈을 투자한 일본 소프트뱅크 손정의 사장도 "투자를 후회한다"고 밝혔다.

 

위워크는 테크기업이 아닌 아날로그적인 부동산 기업임에도 그동안 그 기업 가치가 지나치게 부풀려졌다는 해석이 나온다. (이 기사도 참조하면 좋다 https://m.blog.naver.com/businessinsight/221750027500 )

 

이 원인에 대해서는 아래 "더보기"를 클릭...

 

공유사무실 서비스 위워크We Work를 운영하는 위컴퍼니The We Company는 지난 8월 기업 상장을 위해 기본 비즈니스 및 재무정보가 담긴 서류(S-1 filing)를 공개했다. 그로 인해 최종평가액이 470억 달러에 달했던 이 회사의 높은 기업가치에 대해 많은 우려가 불거졌다. 급격한 성장에도 불구하고(지난해 같은 기간 대비 86% 매출 증가) 막대한 손실을 기록했기 때문이다.(18억 달러 매출에 16억 달러 손실)

 

위워크가 테크 기업이 맞냐는 물음과(투자설명서에 ‘테크놀러지’라는 단어가 110번 등장한다), 테크 기업 수준의 높은 기업가치가 타당하느냐는 문제도 새삼 제기됐다. 오랫동안 전문가들은 위워크가 테크 기업이 아니라 현대판 부동산회사라고 강조해 왔다. 임대인에게 부동산을 장기로 빌려 다른 임차인에게 단기로 빌려주기 때문이다. 테크 기업에 자주 적용하는 대규모 EBITDA(세금, 이자, 감가상각비 차감 전 이익)에 기반해서 기업가치를 평가하는 것은 걸맞지 않다는 주장도 많다.

 

이런 우려는 다음과 같은 질문들로 이어진다. 현대의 테크 기업이란 어떤 회사를 말하는가? 왜 테크 기업들은 기업가치를 높게 평가받는가? 위워크는 그런 자격 요건을 충족하는가? 위워크의 기업가치 평가액에 대한 우려는 타당한가? 이 아티클에서는 현대 테크 기업은 어떤 회사인지, 위워크가 왜 현대 테크 기업이 아닌지 알아보자.

 

 

 

 

 

1낮은 변동비.구글, 에어비앤비, 옐프, 우버, 트위터, 페이스북은 추가비용을 거의 들이지 않고 순식간에 기하급수적으로 확대할 수 있는 확장 가능한 가상모델을 갖고 있다. 따라서 추가비용을 들이지 않아도 추가수익을 만들 수 있다. 윈도우10을 한 카피 더 만든다고 해서, 구글이나 페이스북 유저 한 명이 더 늘어난다고 해서 비용이 얼마나 더 들겠는가? 상대적으로 거의 들지 않는다. 이를테면 페이스북의 매출 총이익은 무려 80~85%에 달한다.

 

이런 개념이 위워크에는 전혀 적용이 안 된다. 위워크는 무료 인터넷, 맥주, 간식, 커피, 업무공간을 유료회원들에게 제공해 주는 사무실 임대 회사다. 설령 업계에서 가장 성공적인 업체가 되더라도 상당한 운영비가 들 것이고, 따라서 이익은 쥐꼬리만해질 것이다. 생각해 보라. 임차료, 전기, 수도, 유지관리, 보험, 보안, 간식과 음료 등 모든 게 비용이다!

 

2낮은 자본 투자. 현대 테크 기업이 서버 팜server farm에는 투자할지도 모른다. 하지만 땅, 건물, 공장, 창고는 별 필요가 없기 때문에 대부분 보유자산이 그리 많지 않다. 예컨대 페이스북의 실물자산은 겨우 250억 달러 규모에 불과한 데 비해 기업가치는 무려 5250억 달러에 달한다.

 

위워크는 부동산을 임대하지만, 다른 오피스 제공업체들과 차별화하기 위해서는 최고급 수준의 사무실을 조성하고 가구와 시설을 구비해야 한다. 그리고 임대해 준 사무실 부지는 이제 고정자산으로 간주된다. 이는 두 가지를 의미한다. 첫째, 위워크가 같은 수익을 내기 위해 필요한 자본이 일반 테크 기업보다 훨씬 많다. 따라서 내부적으로 창출한 자금을 기반으로 획기적인 성장을 실현할 수 없다. 야심 가득한 성장계획을 실행할 수 있는 자금을 조달하려면 계속해서 자본시장과 대출기관에 손을 벌려야 할 것이다. 더 중요한 점은 위워크가 잉여현금흐름(수익에서 자본투자금을 뺀 나머지 금액)을 만들어낼 수 있는 능력이 의심스럽다는 사실이다. 매출 증가가 엄청난 수익을 창출하는 페이스북과 비교해 보라. 그리고 페이스북은 성장을 지속하기 위해 이렇다 할 재투자를 하지 않아도 된다. 이익은 대부분 잉여현금흐름이 되고, 이 돈은 투자자들에게 배당금으로 지급할 수 있다.

 

둘째, 위워크는 자산의 감가상각 비용이 테크 기업보다 훨씬 크다. 낡고 찢어진 물품을 교체하려면 그에 따른 자금이 필요할 것이다. 어쨌든 트렌디한 사무실에 마음이 끌린 고객들은 위워크가 퓨즈가 나간 전등, 해진 카펫, 부서진 의자와 프린터를 주기적으로 교체해 주기를 바란다. 워런 버핏의 말마따나 “이빨요정toothfairy은 이런 교체비용을 지불해 주지 않는다.” EBITDA처럼 감가상각을 고려하지 않은 성과지표들은 자산을 적게 보유한 테크 기업의 가치를 평가하는 데는 사용될 수 있지만, 위워크에는 무의미한 개념이다. 위워크가 제안한 ‘커뮤니티 반영 EBITDA’ 같은 다른 지표들은 임대료 등 서비스 제공을 위한 가장 기본적인 비용조차 무시하고 있기 때문에 더욱 터무니없다.

 

3많은 고객 데이터와 고객 친밀도.현대 테크 기업은 다년간의 사용자 데이터를 취합, 저장, 분류, 분석한다. 우버, 아마존, 애플, 구글, 옐프, 테슬라, 페이스북을 생각해 보라. 이런 데이터는 타깃 광고와 고객맞춤형 상품 판매를 가능하게 해주기 때문에 테크 기업에는 사실상 노다지와도 같다. 이뿐만 아니라 유저가 서비스를 사용하는 대가로 맞춤형 솔루션을 제공받기 때문에, 경쟁사의 다른 제품으로 옮기는 데 드는 전환비용도 증가한다. 위워크가 이런 종류의 데이터를 취합할지 말지, 또 취합한다고 했을 때 그 데이터를 고객밀착형 솔루션을 개발하기 위해 어떻게 사용할지는 알 수 없다. 위워크 공간 내에서 모니터링을 과도하게 하면 해당공간을 사용하는 기업 직원들의 사생활을 침해하는 위법행위가 될 수도 있다.

 

4네트워크 효과. 대부분의 현대 테크 기업의 경우 네트워크가 커질수록 기업가치는 기하급수적으로 증가한다. 페이스북에 새로운 고객 한 명이 가입할 때마다, 설령 거리가 먼 곳에 있더라도 기존 고객에게 추가적인 가치를 창출한다. 기존 고객의 네트워크 잠재력이 확대되기 때문이다. 우버나 아마존에 새 고객이 가입하면 기존 사용자에게 주는 가치 제안이 개선된다. 피드백 품질 개선, 물류 최적화, 시장 공급업체의 증가가 이뤄지기 때문이다. 하지만, 예를 들어 인도네시아 위워크에 고객이 신규 가입한다고 해서 텍사스에 있는 기존 위워크 고객에게 가치를 창출할 수는 없을 것이다. 위워크 가입자는 글로벌 협력을 위해 위워크의 네트워크를 이용할 필요가 없다. 링크트인처럼 그 목적에 맞는 더 크고 더 나은 플랫폼이 있기 때문이다.

 

5비용 없이 확장을 촉진하는 에코시스템.현대의 테크 기업은 고객과의 관계, 고객 기호 및 선호도 정보를 적극 활용해서 더 많은 서비스를 제공한다. 이런 서비스는 에코시스템 파트너의 자산을 활용하기 때문에 비용이 거의 들지 않는다. 애플이 아이폰을, 아마존이 에코Echo를 활용해서 어떻게 앱, 음악, 비디오와 결제 서비스를 서로 교차 판매하는지 생각해 보면 알 수 있다. 이런 플랫폼을 관리하는 기업들은 이 시스템을 경유하는 금액 단위마다 일부를 떼어간다. 위워크가 아파트나 학교 같은 다른 부동산 부문에 진출할 수는 있다. 하지만 막대한 투자와 새로운 고객 응대 서비스를 해야 한다. 최소한의 투자로 우버이츠Uber Eats까지 서비스를 확대할 수 있는 우버의 경우와 비교해 보라.

 

요약하자면, 위워크는 현대 테크 기업이 폭발적인 성장과 승자독식을 실현하는 데 필요한 자격요건 중 어느 하나도 갖추지 않았다. 반면 아마존, 테슬라, 애플은 자산과 재고 규모가 큰 기업이지만 위에서 말한 다섯 가지 기준 가운데 세 가지를 충족한다.

 

위워크는 언뜻 ‘사람들이 일하고, 살고, 성장하는 방식’을 바꾸는 것을 목표로 하는 혁신적 부동산회사처럼 보인다. 위워크의 놀라운 성장에 깊은 인상을 받는 사람도 있을 것이다. 하지만 이런 성장은 과거에도 그랬고 앞으로도 계속해서 막대한 비용과 투자를 요구한다. 더 중요한 사실은, 이렇게 성장해도 디지털 기업들처럼 수익이 기하급수적으로 증가하지 않으리라는 점이다. 디지털 기업의 경우, 손익분기점을 넘긴 뒤에 수익이 증가하면 바로 이익과 배당금 지급여력이 증가한다.

 

하지만 위워크와 위워크의 기업가치에 대한 문제 중 몇 가지는 해결할 수 있다고 생각한다. 그러려면 투자자들이 평가하는 위워크의 기업가치를 조정해야 한다.

 

1자산-부채기간 불일치에 대한 우려. 위워크는 장기계약으로 부동산을 확보해(긴 부채기간) 단기계약으로 임대한다(짧은 수익창출 자산기간) . 호텔을 비롯한 많은 부동산 기반 비즈니스의 전형적 특징이다. 자산과 부채기간의 불일치는 양날의 검이다. 경기가 좋을 때는 큰 수익을 안겨줄 수 있다. 회사는 오래전 임차료를 고정시켜 놨는데 회비는 더 올려 받을 수 있기 때문이다. 하지만 경기가 나쁠 때는 위워크를 파산으로 몰아넣을 수 있다. 현재 340억 달러에 이르는 고정부채는 회사의 상황이 좋든 나쁘든 상환해야 하기 때문이다. 투자자들은 더 높아진 리스크에 맞춰 기업가치에 적절한 할인율을 적용할 수 있다.

 

2창업자보다 의결권 수가 적은 주식 공개에 대한 우려.현대의 많은 기업들은 다양한 종류의 주식을 상장한다. 위워크처럼 의결권 없는 주식을 상장하는 경우, 주주들은 의결권을 안 받는 대신 적절한 할인율을 적용할 수 있다. 페이스북, 알파벳, 스포티파이Spotify도 그렇게 했다.

 

3창업자들이 회사 부동산의 임차인이 되는 등 내부자거래에 대한 우려.상장회사의 경영진이 소유한 업체가 그 회사의 1차 공급업체가 되는 건 옳지 않다. 다행히 위워크는 이런 내부자거래 내역을 공개했다. 따라서 투자자들은 이 내부자거래에 따른 가치 하락 가능성에 대해 적절한 할인율을 적용할 수 있다.

 

요약하자면, 우리는 위워크를 애플, 마이크로소프트, 페이스북, 알파벳 같은 테크 기업으로 분류하고 싶지 않다. 위워크는 막대한 자금을 창출하는 테크 기업의 특징을 갖고 있지 않기 때문에, 테크 기업 유형의 가치평가는 타당하지 않다. 애널리스트와 경영진들은 위에 제시한 더 종합적인 프레임워크를 이용해, 진정한 테크 기업이 어떤 회사인지 판단하길 바란다. 애널리스트들은 파괴적 혁신성을 가지고 있다 하더라도 모든 스타트업을 테크 기업으로 간주하거나, 테크 기업의 가치평가를 받을 만하다고 생각하지 않도록 경계해야 한다. ‘테크’라는 꼬리표가 주주가치를 결정하는 건 아니기 때문이다. 주주가치는 수익, 투자수익률, 배당지급여력으로 결정된다.

 

2. 무슨일이 있었을까? 위워크의 역사 

 

"글로벌 스마트폰 시장에 애플과 삼성이 있다면, 국내 공유오피스 시장엔 위워크와 패스트파이브가 있습니다. 그 중 위워크는 애플처럼 상대적으로 고가에도 불구하고 글로벌 회사라는 강점과, 입주사들에게 왠지 더 세련되고 잘 나가는 기업 이미지를 심어줘 인기를 끌었습니다.

위워크는 현재 가장 최근 오픈한 신논현점을 포함해 국내에 총 12개 지점을 보유하고 있습니다. 종로타워점은 위워크가 한국진출 2주년을 맞아 2018년 9월 오픈한 10호점으로, 총 8개 층을 사용해 왔습니다. 총 1천800명 이상의 멤버를 수용할 수 있으며, 연인들의 프러포즈 장소로 유명했던 최상층 레스토랑은 전망 좋은 멤버 전용 라운지로 사용해 인기를 끌기도 했습니다.

이랬던 위워크가 종로타워점 철수설에 시달리더니, 나아가 을지로점과 광화문점 등 다른 강북 지점도 정리 대상으로 검토 중이라는 얘기까지 흘러나왔습니다. 특히 경쟁사인 패스트파이브나 스파크플러스 등에 위워크 임대차 계약을 승계하는 제안이 이뤄졌다는 생생한 증언이 나오기도 했습니다." 

 

손정의 회장 “위워크 투자는 어리석은 일”

 

 

 

위워크의 최대 투자사인 소프트뱅크의 손정의 회장은 2019년 실적발표에서 “위워크 투자는 어리석은 일이었다”고 말했습니다. 소프트뱅크는 위워크에 최소 185억 달러 이상 투자했는데, 기업가치 470억 달러까지 치솟았던 곳이 상장실패 등의 이유로 29억 달러 회사가 되자 이런 직설을 하게 된 것으로 보입니다.

 

이는 집안싸움으로까지 번졌습니다. 손정의 회장이 위워크 임직원이 보유한 주식을 사들이지 않기로 하자 급기야 소프트뱅크를 고소하는 일이 벌어졌습니다. 고소를 주도한 인물은 위워크 창업자 애덤 뉴먼이었습니다. 한 때 아름다운 관계였던 그들이 이제는 법정에서 싸워야 하는 원수로 갈라선 것입니다. 손정의 회장 입장에서는 밤에 잠이 오지 않을 일입니다. 회사 돈 횡령 혐의 등으로 조사를 받고 기업가치 하락의 책임을 져도 모자랄 애덤 뉴먼이 뒤에서 칼을 꽂은 경우이기 때문입니다.

 

대주주와 본사가 이 모양인데 세계에 흩어져 있는 위워크가 아무 문제없이 돌아가는 게 더 이상해 보일 수밖에 없습니다. 공격적으로 진행해온 투자 속도를 늦추고, 수익성을 평가해 돈 안 되는 지점을 정리하는 게 현재 위워크 전략임은 분명해 보입니다. 

 

종로타워점 철수설 역시 이 과정에서 나온 얘기로 풀이됩니다. 실제로 위워크가 돈 안 되는 지점을 철수할지는 좀 더 지켜봐야겠지만, 기존 건물주와의 계약 조건을 자신들에게 좀 더 유리하게 변경하려는 시도는 불가피할 것으로 보입니다. - 지디넷 뉴스 https://www.zdnet.co.kr/view/?no=20200603101715 

 

글로벌 공유 사무실 업체 위워크가 지난달 중순 서울 종로타워에서 철수하겠다는 의사를 건물주인 KB자산운용에 밝힌 것으로 2일 확인됐다. KB자산운용은 위워크측에 '계약서에 10년내 어떤 이유로도 계약 파기는 안된다는 내용이 들어있다'면서 거부한 것으로 알려졌다.

업계에 따르면, 위워크는 지난달 중순 종로타워를 소유한 KB자산운용에 임대차 계약 파기를 요청했다. 위워크는 2018년부터 종로타워 연면적(6만여㎡)의 31%에 달하는 8개층 1만8895㎡을 임차 중이다.

위워크는 KB자산운용과 맺은 종로타워점 임대차 계약을 다른 공유 사무실 업체로 넘기는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다. 글로벌 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL)을 대행사로 내세워 한국 내 18개 지점의 운영 상황을 조사 중이라고 한다. 또 을지로점(대신파이낸스센터), 광화문점(더케이트윈타워) 등 다른 강북 지점도 정리 대상으로 거론되고 있다.

2016년 8월 한국에 들어온 위워크는 서울 강남의 선릉, 역삼, 강남역, 삼성역 등에 12개 지점, 서울 강북의 여의도, 서울스퀘어, 종로타워, 홍대, 광화문, 을지로 등 6개 지점, 부산 서면, 문현동 2개 지점을 운영중이다.

오피스업계 관계자는 "위워크가 패스트파이브, 스파크플러스 등 다른 공유 사무실 업체에 임대차 계약을 승계하는 방안을 내부 검토 중이지만 코로나19 등으로 오피스 경기가 어려워 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

위워크는 지난해 기업공개(IPO)에 실패한 뒤 미국 본사 및 각지에서 정리해고와 지점 축소 등 구조조정 작업을 하고 있다. 한국에서는 지난해까지 공유 사무실 시장 1위를 달리고 있었지만 올해 들어 패스트파이브에 1위 자리를 내줬다. 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 최근 위워크가 홍콩의 핵심 사무 지역인 코즈웨이베이와 침사추이 지역에서도 2곳의 계약을 조기 파기했다고 보도했다. - 조선비즈 https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/02/2020060203658.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

 

 

3. 위워크는 속빈 강정이었다 - 경험담 

 

나는 위워크에서 많은 사람을 만나보았고 협업 - 콜라오레이션을 해보았다. 내가 느낀 점은 이랬다.

 

첫느낌은 매우 긍정적이었다.

 

어? 위워크는 디자인이 멋지네.

어? 위워크는 외국어를 잘 하는 사람이 많네.

 

그러다가 점점 드는 생각은 바뀌었다.

 

어? 위워크는 인턴만 채용하나? 

어? 위워크는 영어 능력만 뽑나?

어? 위워크 직원은 다 태도가 룰루랄라네? 

어? 이래서 위워크 장사가 될까? 

어? 위워크 매니저, 사장, 한국대표, 대표는 위워크에 무관심하네? 

 

이런 생각은 내가 위워크 1호점부터 몇번 콜라보레이션을 하면서 위워크 매니저들을 만나본 경험에 기초한다. 내가 만난 사람 중에는 대표이사도 포함되어 있다. 

 

사람과 사람을 연결한다 그래서 시너지가 난다는 이상적인 위워크의 차별점과는 달리 대표이사는 무뚝뚝했고 낯선 사람을 다룰 줄 모르는 사람이었다. 한국어로 이야기는 하지 않았지만 아마도 교포였을 것으로 생각된다. 

 

당연히 자기 주변에는 영어를 잘 하는 사람을 두었을 것이다. 거기서 내가 느꼈던 "위워크는 영어를 다 잘하네"가 나온다. 그런데 일해본 경험이 전혀 없는 분들이었다. 이야기를 해보면 느낄 수 있었다. 나는 열 명 이상의 팀원을 데리고 있는 중역 팀장이었고, 위워크 직원은 커뮤니티 매니저라는 직급을 달고 있었지만 어떤 조직에서도 일해본 적이 없다는 것을 단번에 알 수 있었다. 

 

그렇다면 매니저들의 타이트한 관리와 훈련이 필요할 테지만, 그런 제도는 없는 듯했다. 매니저들은 아무의 통제도 받지 않는 사람처럼 보였다. 이메일은 신속하고 빠릿한 맛이 없었고, 커피를 채우거나 지나가는 사람 출입증 심부름을 하는 데에서 자신이 일하고 있는 즐거움을 찾는 듯했다. 

 

위워크의 디자인이 훌륭하고 왠지 웨스턴 느낌이 나는 것은 스타트업의 활발한 분위기와 잘 맞아 떨어졌다.

 

하지만 그게 다였다. 그들을 교류시키기 위한 프로그램은 턱없이 부족했고, 디자인의 쿨함으로는 지속이 어려웠을 것이다. 따지고보면 스타트업은 아직 핵심적인 것 외에는 불필요한 것은 쳐내야 한다. 그들에겐 아직 문화라는 것이 존재하지 않는다. 만들어가고 있기 때문이다. Gen Z 와 밀레니얼 세대가 협업을 좋아하는 것은 어찌 보면 디지털 세대의 생리다. 

 

문제는 훌륭한 비전이 뒤따라주지 못한 것이다.

 

이것은 인재다. 사람을 잘못 썼다. 그런 비전을 활성화하지 못했다.

 

대표는 사람들과 융화되지 못했고 그런 사람들만 채용했다. 직원들은 뭘 해야할지 모르고 방황하는 것처럼 보였다. 일에 대한 열정을 별로 찾을 수 없었다. 너무나 이지고잉하고 릴렉스되어 있던 것이다....

 

그래서 나는 위워크의 비전과 대세감이 허울로 밝혀지는 순간, 위워크의 철수 또는 붕괴를 조심히 생각해보았다. 이건 2년 전 생각이다. 이제야 현실로 나타났지만.

 

혹시 창업을 중비 중이시라면 (먼훗날이라도?)

아래 영상이 도움되길 바랍니다.


사업자를 내기만 해도 생기는 놀라운 경험/변화 세 가지
https://youtu.be/KLZ4vwzFgJ0